ДОМ, КОТОРЫЙ ПОКИНУЛ ЖЭК: как в Камне-на-Оби ТСН и УК делили дом

Более шести лет царила неразбериха в управлении многоквартирным домом по улице Красноармейская, 67 — созданное товарищество собственников недвижимости пыталось встать у руля при живой УК, компании «Град». В конце прошлого года «Град» сам отказался от дальнейшего обслуживания этой пятиэтажки, соответственно, ТСН на полных правах получило бразды. Казалось бы, расставлены все точки над i. Но часть жильцов, которые ранее были активными сторонниками ООО «Град», чувствуют угрозу благополучию своего дома.

Поводом стряхнуть пыль с полузабытой истории стало сообщение от жителей многострадального дома, что нынешней весной в результате работ на крыше, организованных ТСН, одну из квартир на пятом этаже основательно затопило. Для части жителей это стало тревожным симптомом. Те, кто не разделяет общий энтузиазм товарищества собственников, в последнее время чувствуют себя, как на пороховой бочке.

Разбираемся в ситуации, в которой на поверку не так-то просто разобраться — ведь вопрос идет об управлении жильцами общим имуществом. По всем раскладам это дело сугубо хозяйское.

Мы встретились с одной из жительниц дома по ул. Красноармейская, 67 Екатериной Сергеевой. Она по собственной инициативе взяла на себя труд разобраться в сложившейся ситуации и сегодня полагает, что уход ООО «Град» — серьезная потеря для их МКД.

— В 2016 году старшая по дому Надежда Киселева буквально начала «качать» нашу пятиэтажку, — говорит Екатерина Михайлована.  — Она собрала группу людей и стала убеждать всех  отказаться от услуг управляющей компании, а затем создать ТСН. Многие согласились. В итоге официально было создано товарищество собственников недвижимости «Красноармейская, 67». Сторонники ТСН, насколько мне известно, стали платить в эту организацию деньги, мотивируя это тем, что она официально зарегистрировано в реестре юридических лиц и поставлено на учет в налоговой системе. Но при этом наш дом находился на обслуживании в ООО «Град», и оставшаяся часть жильцов продолжала платить в управляющую компанию.

Так разделилось на две части то, что делиться не должно. И началась многолетняя тяжба, в ходе которой председатель ТСН пыталась в судебном порядке исключить данный МКД из реестра лицензий ООО «Град». И в течение всех этих лет суд выносил отказы.

Для расторжения действующего договора с управляющей компании должны быть веские основания — например, систематическое невыполнение условий договора. Впрочем, закон позволяет «уйти» от управляющей компании, даже если они делают все хорошо — например, если жильцы хотят сменить УК или способ управления в принципе. Единственным правильным инструментом ухода от управляющей компании и создания, например, товарищества собственников, является общедомовое собрание. Здесь тоже есть нюансы — голос отдельно взятого жильца засчитывается пропорционально жилплощади в собственности обитателя МКД. То есть как бы голосуют «квадраты» дома, и для принятия решения должны проголосовать более 50 процентов «квадратных метров» от общей суммы жилых помещений в МКД.

Со слов некоторых «очевидцев» многолетних событий, для принятия решения о смене способа управления домом постоянно не хватало кворума. То есть ТСН как бы существует, но ничем не управляет. В итоге дом разделился на две части.

— Получается, что часть жильцов перестала платить в управляющую компаниию, но при этом некоторые объекты инфраструктуры, являющиеся общедомовым имуществом, продолжал обслуживать «Град», — говорит Екатерина Сергеева. — Также для всего дома работала «аварийка», дворник, техничка, слесари. К примеру, не так давно шестой подъезд был отремонтирован силами УК. У нас никогда не было претензий к обслуживанию ООО «Град». В итоге  «Град» попросту уведомил нас, что отказывается от обслуживания дома. А перед этим в течение шести лет председатель ТСН судилась без конца, и суды всех инстанций ей отказывали.

По словам нашей собеседницы, в октябре прошлого года выяснилось, что у жильцов перед УК оказалось много долгов. Вероятно, это те жильцы, которые отказались платить в «Град» после создания ТСН.

— Получается, что суды постоянно признавали деятельность ТСН по управлению многоквартирным домом незаконной, — говорит Екатерина Михайловна. — Соответственно, управляющая компания выставила счета должникам. Последний арбитражный суд также отказал председателю ТСН в иске. В решении от 30 августа 2022 года черным по белому написано, что согласно пункту 9 статьи 161 ЖК РФ в многоквартирном доме может быть только одна управляющая компания. А мы до конца декабря были под управлением ООО «Град». Также обратите внимание, что по состоянию на конец марта у ТСН нет договоров ни с собственниками, ни с организациями.  Недавно у ТСН было очередное собрание. Одному из активных сторонников товарищества собственников я задала вопрос: если обслуживание газопровода, вентиляции, работа дворника и технички, выезды аварийной бригады обеспечивались за счет средств, которые мы платили в ООО «Град», то почему ТСН не платило им свою часть? Получается, что общедомовое имущество все эти годы обслуживалось за наш счет?

Также обеспокоенность Екатерины Сергеевой и ещё нескольких жильцов вызывает тот факт, что ТСН по решению большинства голосов вправе брать кредиты в банке:

— Я своими глазами видела, что в разделе о правах и обязанностях товарищества есть пункт о том, что можно пользоваться кредитами. Я проконсультировалась с банковскими работниками, и это действительно так. На собрании ТСН некая группа людей может принять решение взять кредит в банке, скажем, на ремонт крыши. В прошлом году эти работы оценивались в 15 млн. рублей, а сейчас и в 20 млн. не  уложишься. Итак, ТСН берет кредит, эту сумму делят на квадратные метры, и собственники будут платить пропорционально своей жилплощади. У меня самая большая квартира в доме, 100 квадратных метров. По моим примерным расчетам, в итоге нам всем начислят приметно по 1800 на один квадратный метр. Получается, 18 тысяч с моей квартиры нужно будет платить сверх коммунальных платежей, которые и так огромные! Многие в нашем доме этого, кажется, не понимают.

К слову о недавней коммунальной катастрофе, которая произошла во время, когда управление домом перешло к ТСН. Как утверждает наша собеседница, в марте председатель ТСН наняла двоих человек почистить крышу:

— У нас кровля местами залатана рубероидом. Эти работники что-то там долбили, а потом скидывали за дом лед вместе с кусками этого рубероида. В итоге одну жительницу пятого этажа затопило так, что палас и кресла у неё буквально плавали по квартире, а с потолка по стенам текла настоящая река. Приезжала на днях комиссия, оценила ущерб в 40 тысяч. По логике, теперь ТСН должно ей возместить эти убытки.

Самое интересное, что в целом как способ управления многоквартирным домом идея товарищества собственников неплоха. Многие МКД в нашем городе показывают положительный пример. Другой вопрос, кто именно должен выбирать компетентное правление, контролировать его работу? Ответ очевиден — сами жильцы. Также жильцы в любой момент вправе снова изменить способ управления, было бы желание.

— Вот вы говорите переизбрать председателя, — сетует Екатерина Михайловна. — А кто вызовется на эту должность?  Вот наобещали нашим бабушкам-пенсинеркам, что с ТСН всё будет замечательно, трубы золотые, стены подъезда в шелках. Но если дойдёт до дела, то никто не вызовется возглавить ТСН. В итоге последние три месяца мы сидим, как на пороховой бочке. У нас на сегодня даже  «аварийки» нет!

В районном комитете по ЖКХ, строительству и архитектуре подтвердили, что ТСН «Красноармейская, 67» с 1 января официально управляет данным многоквартирным жилым домом. В декабре в адрес Госинспекции Алтайского края по строительному и жилищному надзору поступило заявление об исключении дома пор ул. Красноармейская, 67 из списка МКД, в отношении которых ООО «Град» осуществляет деятельность по управлению, в связи с выбором способа управления ТСН.

Известно, что ООО «Град» и ТСН судились шесть лет, в течение которых данный дом не был исключен из реестра лицензий. В итоге сам «Град» отказалась от обслуживания. О причинах можно только предполагать. Возможно, дело в расходах на обслуживание — они реально большие, а в течение длительного времени значительная часть жильцов не платила в ООО «Град», по всей видимости, ожидая окончания решения судебных споров по СТН.

Какие сейчас перспективы у ТСН по управлению данным многоквартирным домом тоже сказать трудно. Раньше ТСЖ и ТСН не сталкивались с таким огромным объемом информации, с таким количеством обязанностями, например, по ведению ГИС «ЖКХ». К ТСН сейчас предъявляются практически такие же требования, что и к управляющей компании. Так, у  товарищества собственников должна быть собственная аварийная диспетчерская служба или заключен договор со сторонней организацией.  У данного ТСН её нет. В городе на сегодняшний день есть всего две аварийной диспетчерской службы.

В общем, ситуация в многоквартирном доме по ул. Красноармейская, 67 сложилась неоднозначная. Главное, что подобные проблемы МКД в принципе невозможно решить извне, это задача исключительно  собственников. Например, житель частного дома самостоятельно решает, как ему покрасить забор — своими руками или нанять рабочих. В обоих случаях качество покраски находится исключительно в зоне его компетенции. Здесь то же самое, разве нет?

Максим Панков